“世纪朝阳”物业服务合同 拟定稿

成都市工商行政管理局    监制

成  都  市  房 管 局    编制

物业服务合同

草案

     甲  方： 锦江区世纪朝阳第三届业主大会业主委员会 

地    址：  锦江区宏济新路298号   

联系电话：                      

乙  方：  四川昌达物业管理有限责任公司

法定代表人（负责人）：  崔运新  

资质等级： 壹级 ，资质证书编号：  （建）109021  

地    址： 成都市圣灯乡平安村三组朝阳大厦  

公司联系电话：  83268096       物业项目联系电话： 66500888 

物业服务项目经理： 阳绪宏       项目经理联系电话： 66500666 

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就  世纪朝阳项目 的物业服务事宜，订立本合同。

第一条  本合同所涉及的物业基本情况             

物业名称：  世纪朝阳   

物业类型：   住宅、商业       

座落位置：成都市锦江区宏济新  路  298  号；

四至范围：

    东            三电大厦          南       粼江峰阁       

西            晶蓝半岛           北       蜀光新城             

占地面积：   41633.57  平方米；

总建筑面积： 195490.8 平方米；其中住宅 160980.8 平方米，非住宅 34510 平方米；

物业构成见附件一。

第二条  甲方应于  合同签订前一周  向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积  362.81  平方米，位于      小区内        。 

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 

第三条   物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。 

   第四条  乙方提供的物业公共服务事项和质量按照四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》住宅物业四级服务执行，详见附件二

（一） 物业共有部位及设施设备的管理和维护，详见附件二；

（二）公共绿化的维护，详见附件二；

（三）公共区域的环境卫生维护，详见附件二；

（四）公共区域的秩序维护，详见附件二；

（五）综合服务，详见附件二；

（六）物业使用禁止性行为的监督，详见附件三；

第五条  签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。

第六条  乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。

1、住宅： 1.68  元/月·平方米； 

    2、商业（含住改商）：3.8 元/月·平方米；

    3、停车位物业服务费：   30  元/月·个,规划为子母车位的按   50  元/月·个(母车位  30  元/月·个,子车位  20  元/月·个)。

 本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。在使用维修资金前，乙方必须履行成房发【2009】184号文第十条全部条款履行，其次物业公司应对小区设备设施尽管养之责后，按《成都市房屋维修资金管理办法》执行。

第七条  业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

第八条  物业服务期间，乙方按 包干制（由业主向乙方支付合同第六条约定的物业服务费用，盈利或亏损均由乙方享有或承担）   的收费形式确定收取公共物业服务费用。

第九条  物业买受人自接到物业竣工交付使用通知之日起，足额缴纳物业服务费，物业服务费用按（月）交纳，业主应在（当月30日前）履行交纳下月物业服务费义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：

乙方按业主逾期缴纳总额每天2‰的比例计收违约金，并有权采取但不限于停止服务的措施。

第十条   停车场（库）收费分别采取以下方式：

（一）地下临停车位（库）属于购买车位业主共有的通道，甲方同意除规划外占用购买车位业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，停车收费标准按照450元/月.个收取，停车费收益甲、乙双方同意按总收入的 3：7  比例分配，并约定：甲方购买车位业主占30%，乙方物业公司占70%，补充地下停车物业服务费的不足。地下临时停车位由甲方会同乙方划分确定。调整后，新价格从2018年4月1日起执行。

（二）停车场（库）属于开发建设单位所有、委托乙方管理的，业主、使用人有同等条件下的优先使用权，车位使用人应按成都市物价局核准价为准向乙方交纳停车费。

（三）地下停车场停车位（含机械车位）所有权属于甲方（全体业主）共有的，甲方委托乙方实行出租管理。收费标准按照一层450元/月.个，二层按照350元/月.个收取，该部分车位其分配比例为：7：3，即甲方（全体业主）占70%，乙方（物业公司）占30%；机械车位维修保养由乙方负责。以上价格从2018年4月1日起执行。

（四）天香仁和酒楼所占甲方业主地面24个停车位的一切补偿费用，乙方不参与分配。

（五）停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，按 30 元/月·个,规划为子母车位的按    50  元/月·个(母车位  30  元/月·个,子车位  20  元/月·个)的标准收取物业服务费。

第十一条  业主或使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。

第十二条  建筑区划内按规划配建的停车场（库），由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件四。

第十三条  本建筑区划内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托乙方服务管理，服务管理收费约定如下：

（一）健身房：           无            

（二）棋牌室：           无            

（三）游泳池： 儿童15元/人次，成人18元/人次；儿童300元/月，成人400元/月

（四）场地临时租赁：  以甲乙双方登记为准        

（五）广告位：       由甲乙双方和第三方签订三方合同，由乙方开具发票纳税。       

上述第六、七款的总收益按下列约定分配：

1、       场地临时租赁：甲、乙双方按  7：3  比例分配，即甲方  70% 、乙方  30%  ；

2、       2号门链家地产房屋租赁费、丽车行场地使用费乙方不参与分配；

3、        广告位：甲、乙双方按  7：3  比例分配，即甲方  70% 、乙方  30%  ；

甲、乙双方应当就上述共有部分的所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告所得收入的收支情况。所得收入按上述比例分配，乙方不得扣出成本，甲方收益归全体业主。

第十四条  甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹建筑物及其附属设施维修资金。

使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下一年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。

甲方应当将维修资金使用方案、所需资金预算、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布；并每 12 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

特别约定：一、乙方委托第三方进行特种设备维修维护保养时，第三方必须持有相应资质，其相关维护人员应持有上岗证，否则甲方视乙方违约，维保时填制三联单，交一联由甲方留存查验。

二、乙方委托第三方进行特种设备签订的维护保养合同，报甲方备案查验。

第十五条  乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托向业主代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属业主共同使用的乙方不予分摊。

水、电、气（部分商铺）费由乙方向业主代收、代缴，业主应于每月15日前向乙方缴清上月水、电、气费，不得拖欠。否则，乙方按相关部门有关规定和要求予以处理，并收取2‰每天的滞纳金。

第十六条  乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；对于相关部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，乙方、业主、使用人不得阻挠。

第十七条  甲方相关的权利义务：

（一）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（二）在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；

（三）监督业主和物业使用人遵守业主《管理规约》及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；
（四）甲方授权乙方对业主、使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；涉及违法行为和危害公共安全的，报相关部门依法处理。

（五）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算报告；

（六）监督、检查乙方各项方案和计划的实施；每半年由甲方主持双方参与的工作协调会，通报乙方合同履行情况，听取业主意见和建议，督促乙方针对业主意见进行现场回复，乙方必须以书面形式答复整改处理结果，并以喷绘形式在小区内进行公示，接受广大业主监督；甲方每年对乙方按照本合同约定履行物业服务事项进行一次全面考核评定；

（七）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

（八）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

（九）法律、法规规定的其他权利义务

第十八条  乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；

（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。

（五）接受甲方及业主的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项，并每 12 个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；

（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

（七）可选聘专业公司承担本物业的 清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护、专业项目维护保养的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

（八）维护建筑区划内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为；

（九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定，即《成都市物业管理条例》及成房发【2009】184号文件之规定和本合同约定退出本建筑区划，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续及服务中涉及到的所有资料台帐档案等；

（十二） 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保险和保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外；

（十三）法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条   在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；    

（三）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；

     （五）  业主因经营过程中出现的损失和人身财产安全事故的；

     （六）   业主专有部分出现安全事故的 。

第二十条  乙方的物业服务达不到本合同第四条约定的服务事项和质量的，应以收取的物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付     2‰    的违约金，并赔偿由此给业主、使用人造成的损失。

第二十一条  乙方应在本合同执行前，向甲方交纳履约保证金  18万  元，作为乙方履行合同的保证。本合同到期，如果乙方未被继续聘用，须与新物业公司交接完成后，方能退还履约保证金。

本合同执行期间，乙方交纳的履约保证金按照本合同的约定被乙方动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。

本合同执行期届满后，乙方按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，且无违约行为发生的，甲方应在本合同执行期届满之日起30日内将履约保证金（含本金和利息，利息按照届满之日银行活期基准利率计算）如数退还乙方；乙方未按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，有违约行为发生的，甲方按照本合同第二十条约定执行，从履约保证金中予以抵扣，不足部分由乙方补足。

第二十二条  乙方未按照本合同的约定维护公共区域秩序，造成业主、使用人人身、财产损害的，乙方应按过错大小承担相应赔偿责任（具体责任由公安机关或相关部门认定为准）。

第二十三条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方   2  倍返还业主。

第二十四条  甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；全体业主应以物业服务费为基数向乙方支付  2‰  的违约金，造成乙方经济损失的，全体业主应予经济赔偿。

第二十五条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，乙方应以物业服务费为基数的   2‰  向全体业主支付违约金，造成甲方经济损失，向全体业主应给予经济赔偿，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用返还给相应业主、使用人。

甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

第二十六条  双方协商一致，可解除本合同，并在   30   日内办理交接手续。 

第二十七条  本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十八条  补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条  本合同正本连同附件共   41  页，一式  叁 份，甲乙双方各执   壹  份，一份向物业所在地区（市）县房产管理部门办理备案。

自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本建筑区划内公示，公示期限不低于15天。

第三十条  本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十一条  本合同在履行中如发生争议，双方可以通过以下方式解决：

（一）双方协商解决；

（二）申请调解；

（三）调解不成的，采取以下第   2 种方式解决：

1、向成都仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第三十二条  本合同为期   叁  年，自   2018 年   3 月  28日起至 2021年  3 月 27  日止。

第三十三条   本合同期限届满前   2  月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后    2  月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。

第三十四条  本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照《成都市物业管理条例》第七十五条、第七十六条等相关规定办理移交和项目退出手续。

乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，按《成都市物业管理条理》第九十三条执行。

第三十五条   本合同未尽事宜经甲乙双方协商后，再签订补充协议。

第三十六条本合同自  2018年3月28日   起生效。

甲方签章：                                         乙方签章：

                                             法定代表人（负责人）：

年     月    日                                    年    月   日

附件一：物业构成

本物业位于成都市锦江区宏济新路298号，是属于有电梯住宅和综合性商住楼，其物业构成类型如下：

一、    有电梯住宅

1、住宅共计6幢

2、住宅建筑面积：160980.80㎡

二、商业门面和商业楼

1、商业建筑面积：9220.99㎡

2、综合楼建筑面积：3612.96㎡

三、地下室、设备房

1、地下建筑层数：1层

2、设备用房建筑面积：1555.10㎡

四、机动车、非机动车库

1、停车面积：16717.38㎡

2、自行车库及库房面积：2523.86㎡

五、公共厕所 建筑面积：63.90㎡

六、垃圾站 建筑面积：20.50㎡

七、    社区服务站建筑面积：51.60㎡

八、    管理用房建筑面积：362.80㎡

九、    活动室建筑面积：380.90㎡

附件二：本物业服务按照 ： 四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》住宅物业四级服务

                           一、 综合服务内容及要求

二、共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求

                  三、 装饰装修管理内容及要求

四、公共秩序维护内容及要求

五、环境卫生维护内容及要求

六、绿化养护内容及要求

七 、社区文化建设内容及要求

附件三:物业使用禁止性行为的监管

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

附件四:按规划配建的停车场（库）的管理和维护

为了规范停车场（包括机动车、非机动车）管理的各项工作行为，合理提高工作效率，按照《成都市住宅物业服务等级标准》之四级服务标准为本管理区域内业主提供服务，特制定本制度。

停车场设备维护 

1、每月检查活动部件是否灵活，加油保养。

2、每月检查电源系统是否连接可靠，有无温度过高或插板变形烧焦现象。

3、遇到问题及时处理，不能处理的联系原单位尽快解决。

4、协助秩序维护部处理其他事项。

一、人员配置

1、 车库管理由物业公司秩序部直接管理；

2、 设车辆管理员2名，24小时值班，按规定对进出入车库的车辆进行管理，维护车库秩序；

3、 车库使用车辆号码牌识别系统通行，充值由物业公司客户服务中心专人负责；

4、 设备设施维修保养由技术人员完成；

二、服务标准

1、 统一着装，佩戴统一标志，语言文明规范，配备对讲装置，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。

2、 巡逻岗：按规定的路线和时间巡查，发现问题及时处理或上报。并做好巡查记录。巡查时间，24:00时以前由地下守车员进行巡查，24：00——10：00之间由巡逻岗巡查。

3、 固定岗:在车库出入口值班固定24小时值守，对出入的车辆进行规范管理，在早晚车辆出入高峰期时段内值班人员站岗值守，体现管理形象。

高峰时段：7：00——9:00；17:00——19:00

4、 车辆管理：确认车辆车库使用权；引导车辆按照规定路线行驶并在指定车位停放，停放有序；巡视检查车库使用人的行为是否规范，有违规的现象及时提醒或制止；巡视检查车库设备设施是否完好，提醒使用人规范使用，发现有损坏或故障及时处理或汇报。

三、规章制度

1、进入车库的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证、驾驶证、身份证有效证件，车辆号牌应与车位登记车辆号牌相符。

2、一个车位同时只能停放1辆车（少数较大的车位，在不影响相邻业主停车的情况下，需增加停放车辆的，应向物业申请，经确认后方可办理停车手续，并按200元/月.个收取停车费）。

3、进入车库的车辆须按进出库程序进入车库，车辆要求高度小于2米，吨位不大于3吨以下的小轿车，限速5公里/小时，遵守一车一杆。并按已购或已租指定的车位停放，严禁将车辆停放在车库口，单元门口，公共通道，以及消防设施前。

4、 车辆停放后，车主须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，请勿在车内存放贵重物品。

5、 进库车辆严禁在车库内加油、修车、试刹车，禁止任何人在车库内学习驾驶车辆。

6、 进库车辆要保持车库内的清洁，禁止在车库内乱丢垃圾杂物，禁止在车库内吸烟。

7、 进库人员必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入车库。

8、 禁止超过车库限高规定的车辆及漏油、漏水等病车进入车库。

9、 进库车辆因个人原因造成车辆受损的，后果自负。

10、 车库内设有固定、临时停车位，业主须在私家固定车位停放车辆。外来临时车辆进入车库时按规定停放在临时停车位内，并缴纳一定的停车费用。

11、本停车场仅提供车位使用，请车主自行办理车辆保险，请勿存放贵重物品及现金在车内。

车库对临时停放的车辆实行有偿服务，物业公司只收取车位维护费，不承担车辆及财物的保管义务。对车库内车损事故，物业公司协助有关部门做好理赔工作，不承担车主的车损赔偿责任。

12、非停车位禁止停放任何车辆，因违章乱停乱放造成的事故或失窃的由车辆使用人自行负责，因违章停车，造成车辆堵塞及其他责任的，物业公司有权报请并协助有关部门予以处理。

13、车主在停放车辆后，应及时锁好门窗，保管好自己的财物，不得将贵重物品遗留在车内；物业公司不承担保管责任。

14、车库收费标准悬挂在车库的出入口明显位置。

15、车库内按消防要求设置消火栓，配备灭火器，由秩序维护部消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

16、车库道路须做好行车线、停车位、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

17、车库出入口必要位置设置路障和防护栏。集装箱车，2.5吨以上的货车、客车、拖拉机、工程车不准进入车库

18、不准损坏车库消防、通信、电器、供水等场地设施。

19、请严格遵守本停车场管理制度，自行承担因违反本制度而引起的责任。

四、车辆应急处理措施

1、车辆划伤、被盗。

处理措施：物业有义务协助业主及公安机关调查取证。

2、汛期地下室浸水。

处理措施：物业方应及时联系业主告知汛情，超过警戒线时，应及时通知业主将车辆尽快驶离地下停车场。

五、停车场车辆停放整改实施计划

目前本小区地下停车场车位已经饱和，地下车位供不应不求，无车位车辆在通道上乱停乱放，为了更好的利用地下车库通道位置进行停放车辆，按照本届业主委员会的要求实施整改计划，整改计划分为两个阶段施行，遵循公开、公平、公正的原则，逐步对一阶段地下机械车库和二阶段过道临停车位进行规范管理。

由于部分机械车位长时间不规范停车，车辆超重超长等原因，已发生多次险情，经会议商定，对机械车位所停放车辆的长、宽、高重新进行界定。具体方案如下：

1、 机械车位数量：32个；

2、 涉及范围：面向已办理机械车位停车的业主和过道临时停车的业主（含居住在本小区的业主直系亲属）；

3、 限定条件：限定为不超过1.25吨两厢轿车；

4、 车位租金：机械车位一层价格为450元/月，二层350元/月。

5、 抽取方式：采取一年一次抽签方式确认机械车位车辆停放；

二、过道临停车位停放整改实施计划

1、过道划线临时停放车位：月租价格为450元/个.月；

2、未划线的临时停车位，以车辆识别系统记录的时间起点前1小时内4元（15分钟内免费），以后每小时2元。

第二阶段整改实施计划待第一阶段计划完成以后根据实际情况逐步实施。符合以上范围条件的业主（含居住在本小区业主的直系亲属）须执房产证、身份证、户口簿•车辆行驶证到物业客服中心进行登记，进行摇号或抽签决定车位的租赁使用权。

所有机械车位和过道临停逾期3个月未交费的视同放弃租赁使用权，物业将重新进行摇号或抽签决定车位的租赁使用权。

附件五: 物业管理的应急措施

第一节  本项目范围内突然断水、断电、无天燃气应急措施

客户中心或是安防值班人员以及大堂岗秩序维护员接到客户家中有停水、电、气情况时，立即通知维修技工前去查看。若为：

停水：看楼上及楼下是否其他客户家中也有此情况，若是两家以上出现停水按《停水应急预案》，若是只有该客户家中停水，应首先检查是否进入室内的总阀有堵塞，其次再检查水龙头过滤器的过滤网是否被异物阻塞，以及该停水部位的前端阀门是否正常通水等；

停电：看楼上及楼下是否其他客户家中也有此情况，若是两家以上出现停电，按《停电应急预案》，若是只有该客户家中停电，应问明停电前的原因，是否有用过大的用电器，或是有线路异味，家用电器是否有不正常的使用现象出现。若没有，看室内漏电开关及开关后的分开关是否跳闸，若是合闸送电，若没有电进入该客户室内，应到外面电表前、检查是否入户开关跳闸，若是，在无问题的情况下合闸送电。

停气：看楼上及楼下是否其他客户家中也有此情况，若是两家以上出现异常，按《燃气泄漏应急方案》，若是只有该客户家中停气，拨打电话燃气抢修电话。

一、该项目范围断水电气的应急措施

（一）停水应急预案

1．确认停水

客户服务中心或安防中心接到停水信息，立即通知当值值班维修人员即时到现场查看，停水面积在2户以上时，同时通知工程维修主管。

视情况通知：值班经理或 项目经理。

2．发生突发停水事件时按如下程序进行应急处理

a) 查明原因；

在接获停水情报后，立即安排人员检查天面水箱是否有水，水泵开关有否跳闸，水位控制器是否坏了，分析出停水的原因。

b) 应急供水

紧急维修，若修复，则恢复供水，若不能立即修复，则手动开启生活水泵，抽水到天面水箱，恢复供水。若水泵故障，启动备用水泵。

若无法正常供水，则需寻找供水点，供业主取水。

c) 客户解释

无法即时恢复供水，张贴通知，根据停水的实际情况说明停水原因，并通知客户服务中心，以便于答复客户询问，必要时可通过消防广播通知。预先准备好停水的可能原因：1、自来水公司检修市政供水管引起长时间停水；2、小区供水系统故障，引起停水；                                                  小区内供水管路损坏，引起停水等。

以便答复业主知会秩序维护员加强楼层的巡逻，防止火灾事故发生，及时反馈异常信息。

（二）停电应急预案

1．确认停电

客户服务中心或安防监控中心接到停电信息时，立即通知当值维修工即时到现场进行查看，住户停电户数多于2家或公共停电部分在几个地方时，同时通知工程维修主管。

视情况而定：通知值班经理和项目经理，运行技工负责启动发电机进入预送电状态，并监控其运行状况。

2．发生突发停电事件时按如下程序进行应急处理

1) 值班工程维修工迅速到达发电机房，在3分钟内启动发电机。待命的技工迅速到达楼内电梯现场，检查、解救被困乘客（消防监控中心发现有人被困梯内，需立即告诉技工），并关闭指定电梯降低负荷。

2) 将市电切换到发电。

3) 市电恢复后，切换到市电供电。停止发电机，开启关闭电梯。

4) 电机供电，该时间停止起不超过5分钟。由指定技工留守发电机房，监控运行。

5) 工程主管在现场指挥、协调，并报告项目经理，秩序维护主管协助。

6) 客户人员联络供电部门查明停电原因及恢复供电时间，并接听业主投诉电话，负责答释。

7) 无法即时恢复市电送电时，张贴停电通知，说明停电原因，并通知客户服务中心，以便于答复客户询问，必要时可通过消防广播通知。同时知会秩序维护队加强楼层的巡逻，及时反馈异常信息。

3．其它注意事项

1) 若停电时间较长，需注意发电机柴油是否够用。若不够需紧急购买。

2) 若停电时间较长，还需注意天面水箱是否水量是否足够，若缺水，则需寻找供水点，供业主取水。

3) 在上下班高峰期电梯会出现拥堵和混乱，应做好疏导、解释工作。

4) 防止有人趁火打劫。

5) 事后通过通告栏告知业主停电原因。为应付夜间突发停电事故，管理部门应准备足够的手电筒、应急灯之类的照明器具。

（三）燃气泄漏应急预案

1．接警：

当住户家发生燃气泄漏时，由巡逻秩序维护员现场查看，立即通知消防中心。

1）拔打燃气抢修电话；

2）通知项目部领导及主管、值班班长（秩序维护、技工）；

3）通知住户，家中无人需破门而入时，拔打110，由民警现场作证。

2．实施抢救：（注意：发生煤气泄漏禁止用带手电筒、开灯开关、用打火机等）

1）秩序维护队：迅速组织集合，明确分工分组

a)一组：疏散上下楼层住户暂时离开现场；

b)二组：准备消防水带随时应付意外事故发生；

c)三组：警戒防止无关人员进入现场，禁止按业主门铃，只能敲门通知，并禁止对讲系统、火种、手机进入现场和使用；

d)四组：抢救组及后勤保障组如有人员中毒，急送医院治疗。

2）工程维修组：迅速组织人员关闭燃气总阀，准备必要工具（防毒面具、手电筒、消防斧等）协助燃气公司工作人员进行营救。

3）客户组：做好住户安抚工作（根据实际情况将燃气泄漏的原因：客户因使用不当或是管道机械损伤引起以及煤气公司检修等，以便答复业主），事后做好解释、宣传工作。

第二节  业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

客户中心或其他值班人员员接到客户家中使用人自用部位排水设施阻塞时，应立即通知维修人员尽快对阻塞部位进行现场查看，以免因下水不通将室内财物造成水浸危险可能，同时协助客户采取解决方案。

分析原因

1、下水道、厨房洗手盆下水道堵主要原因是由于菜渣、饭渣等杂物混合油污残留于管道中，日积月累，形成厚厚的油块，而使管道堵塞。针对这样的情况应用管理疏通器进行疏通即可，平时应提醒业主避免将菜渣、饭渣等杂掉冲到下水道里。

2、卫生间洗手盆排水、卫生间地漏排水下水道堵主要原因是由于人体毛发由于长时间未能及时清理。积在下水道口的过滤网或积在管道内部引起堵塞，对这样的情况如果是积在管道口打开管道口清理出杂物在用管道疏通器进行疏通即可。平时应加强对管道口的清理，使管道口保持清洁，同时也避免细菌的滋生。

3、马桶排水道的堵塞的原因主要是由于使用不当，至使大的物件（毛巾、牙刷、香皂等）物品掉入马桶引起堵塞，针对这样的情况一般用管道疏通器很难疏通，这时必须将马桶拆掉（原因是管道疏通器不能疏通马桶），用管道疏通器疏通后重新将马桶安装回去。在不能解决的情况下要联系楼下客户，由楼下检查口进行疏通。

4、将场地打扫干净，同时告知客户在以后的使用中避免类似情况的一些常识。

第三节  雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

1.  当客户中心或是其他值班人员员接到雨、污水管及排水管网阻塞或是看到有水从地下井内流到地面上时，应立即报告项目经理或经理助理，以便尽快安排人员进行抢修，避免事态的扩大。

2.  组织维修人员对相应的管道进行清理疏通。

3.  客户中心做好客户的解释工作。

4.  将场地清理干净，同时用清水进行冲洗。

5.  组织人员对引发此次事情的情况进行原因分析，总结经验，以免类似问题的发生。

第四节  电梯困人的应急预案

一、接到消息之行动

1、客户中心或安防中心接到电梯故障的消息施，在第一时间内确认电梯是否困人，并通知电梯公司在最短时间内赶到现场处理事故。

2、在第一时间接到有人被困时，通知巡逻秩序维护及当值秩序维护班长马上赶赴现场，在被困电梯轿厢门外稳定被困人员的情绪，等候救援。

二、故障电梯之轿厢位置确认

在进行救援被困之乘客时，先要确保自己安全，由机房的控制柜或厅门的轿厢位置灯确认轿厢位置。（但在停电时，轿厢位置指示灯无效，轿厢位置确认，可用专用厅门匙小心开启厅门，再用电筒于井道内确认电梯位置）。

1．电源切断确认

为防止在进行救援时，轿厢突然移动，发生危险事故，应先将该电梯之机房总电源切断。

2．当轿厢地坎与楼面高度相差小于500mm时，救援步骤如下：

a) 用专用厅门匙小心开启厅门；

b) 用力开启轿厢门；

c) 协助乘客离开轿厢；

d) 重新将厅门关好；

e) 救援行动完成，等候修理；

3．当轿厢地坎与楼面高度相差超过500mm时，应依照下述3项步骤移动轿厢至符合第3项条件时，才可依照第三项步骤进行救援，移动轿厢步骤如下：

a) 利用对讲机或其他方法，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险。同时，将所有打开的轿厢门和厅门完全关闭。

b) 进入机房，确认该故障电梯之电源开关已切断。

c) 两名受训人员握紧盘车手轮，一名受训人员手持制动器松闸扳手（或撬杆），放入制动器上适当位置，轻轻撬开制动闸瓦，然后根据轿厢要运行的方向盘车。操作时三人应配合协调，使轿厢逐步移动，直至轿箱移动至轿厢地坎与楼层厅门地坎小500mm为止，再依据第三项进行放人操作。

三、其他注意事项

1、遇有其他复杂情况，如安全钳已动作或钢丝绳移位等，应由电梯公司专门人员处理。

2、被困者被解救后，管理人员要和蔼亲切地加以慰问，了解其健康状况，如有身体不适或受伤者，要陪同到附近医院检查治疗。

3、要求电梯保养公司认真检查故障原因，做好维修保养，进一步提高服务质量。

四、被困者的应变措施

1、保持镇静，切勿惊惶失措。患有心脏病、高血压者，更应保持平静心态。须知现代化的电梯梯厢内安装有各种安全保护装置如紧急照明系统、通风系统、闭路电视等，因此被困电梯内并无多大危险。

2、按动梯厢内的求救警钟，使管理人员获知电梯发生故障有人被困。

3、使用电梯厢内的对讲机或电话与管理人员联系。

4、如电梯停顿处有大厦内人员前来询问，可请其转告管理人员或代为报警求救。

第五节  消防应急措施

一、接警

1．接到火警，应先确认是火警，还是误报：

消防监控中心接到火警：（1）立即查看监控系统。（2）用对讲机通知秩序维护员到报警地点查看。

值班巡逻、其他值班人员接到火警：（1）用对讲机通知秩序维护员到报警地点查看。（2）通知消防监控中心注意。

客户中心接到火警：（1）用对讲机通知秩序维护员到报警地点查看。（2）通知消防监控中心注意。

其他工作人员接到火警：用最快的方式通知消防监控中心和值班秩序维护员。

2．秩序维护员到现场确认是火灾后，立即用对讲机通知消防中心，告至火灾位置和大小等情况。若为错误报警时，要立即通知消防监控中心将报警系统复位。向在场受惊的业主解释、致歉。

3．要求：

（1）所有项目部人员都应熟记消防监控中心的电话。

（2）消防值班员能很快根据监控系统判断火警位置，并能准确的表达出来。

（3）保持消防值班室电话的畅通。

二、人员召集

1．现场确认秩序维护员在保证安全的情况下利用周围的设施进行应急处理。并负责着火现场相邻住户敲门通报并把住户从消防通道向楼下疏散。

2．消防监控中心：用对讲机通知秩序维护队立即到消防中心取灭火器、消防保护服、消防斧、手电筒。通知秩序维护主管、技工、工程主管及项目部经理到场，拔打119向公安消防部门通报。在市消防部门人员没有到达现场之前，项目部经理为交通层扑火现场总指挥。所有职员应听从其指挥，无条件服从总指挥的调配，各司其责，积极扑救。市消防部门人员到达现场之后，所有职员应服从市消防部门人员的指挥。

3．安排一位秩序维护员紧急集合休息秩序维护员。

三、通报

消防值班员用消防广播通知着火层,着火层以上各层，有可能蔓延着火屋以下楼层人员说明情况，进行通报，说明疏散路线，按消防灭火通道进行疏散，稳定住户的情绪，防止发生混乱现象。

四、疏散

消防队员（由秩序维护、技工组成）迅速赶到该楼电梯口，将客梯、消防梯迫降，然后乘消防梯到着火现场，技工到电井关闭该户电源，秩序维护员其中1人到楼顶关闭该单元燃气管总阀，其余人员负责着火层及上、下层人员的疏散。对受伤人员进行抢救并通过消防通道或消防电梯转移到安全位置。

五、灭火

打开消火栓箱，安装水带水枪，启动消火栓泵进行灭火（小的火情，可用干粉灭火器直接扑灭），地下室用拖动灭火器，接消火栓对发火点进行扑灭。技工在泵房现场守护，监控设备运行。（用水灭火时，应注意避免救火时电梯被水浸湿而损坏）

六、警戒

项目部经理、主管指挥义务消防员对火灾区周围警戒，并防止有人趁火打劫。

指挥无关人员、车辆撤离现场，同时打开小区消防通道门，迎接消防车到来。

七、救护

通知邻近医院前来抢救，通知公司办公室派车到现场。

八、善后

1、火灾扑灭后要向受到影响的业主解释，并做好善后工作。

2、有力措施封闭火灾现场，向上级主管单位报告灾情，研究善后处理对策。

3、已购保的保险公司前来视察现场，作出相应的赔偿。通知受损设备的承包维修保养公司前来抢修，使其尽快恢复正常运作。

九、业主装饰装修的消防管理

1、对装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工；

2、对动火施工要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工；

3、在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。

第六节  发生治安案件的应急措施

一、偷盗或抢劫事件

1、发现偷盗或抢劫事件时，首先通过对讲机通知其他秩序维护员前来求助；如身上无通讯设备，可大声呼叫，以取得其他秩序维护员或群众的支援。同时向上司报告，必要时还应拨打110电话，向市警察机关求助。

2、秩序维护员在听到求援信号后，要立即赶到现场并封锁现场出入口。

3、疑犯逃跑时，要注意看清人数、衣着、面貌、体型、特征、所用交通工具及其特点等，以便提供相关证据线索。

4、疑犯制服后，不得对疑犯殴打、搜身等超过秩序维护员权限的行为。

5、在市公安部门未到达现场之前，不能离开现场，必须保护好案发现场（包括偷盗、抢劫现场），任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切痕迹（如指纹、脚印、烟头等），不得让外人进入现场。

6、事主或现场人员受伤时，要拨打120电话，向市急救中心求助或尽快送到就近医院诊治，通知客户服务中心与其亲属联系。

二、刑事（治安）案件

1、发现刑事（治安）案件时，立即向上司报告，同时拨打110电话，向市警察机关报案；如事主购买保险的还应提醒其通知承保公司。

2、警察到达现场后，认真、全面汇报案件的相关情况，服从警察的指挥。

三、斗殴事件

1.  在小区内发现争吵、斗殴事件时，要用文明礼仪进行劝阻。劝阻时，不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中，同时要注意自身安全。

2.  劝阻方法可请双方住手、住口；也可以劝导双方或一方离开现场。同时劝导围观群众离开现场。

3.  若持有器械的斗殴行为，则应当及时拨打110电话，向市警察机关报警。

第七节  突发公共卫生事件的应急措施

一、加强领导，明确责任

      成立“公共卫生突发事件处理领导小组”和“公共卫生突发事件处理指导小组”，负责各种公共卫生突发事件应急处理的组织、领导、协调工作，完成突发事件预防和控制工作，保证突发事件处理运转正常进行。

 二、突发事件报告

      1、公共卫生突发事件报告按《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国食品卫生法》等法律以及国务院各部委和自治区有关规定执行。

      2、任何人如发现公共卫生突发事件和接到有关报告，应立即通知 “公共卫生突发事件应急处理领导小组”成员，领导小组要立即报卫生行政部门，对较重大公共卫生突发事件要在勘验确定后6小时内报告人民政府和上级卫生行政部门、疾病控制机构。

      3、报告的内容包括：发生时间、地点、单位、发病或中毒人数、死亡人数、年龄、性别和职业分布，发生的可能原因及采取的措施，现状及趋势，需要解决的问题等，使用国家规定的表格，按规定内容报告。

      4、建立公共卫生突发事件报告登记制度，报告、收报时应作好记录备案。收报人收报后应立即向领导汇报，领导要签字提出处理意见，并通知人员迅速采取行动。

      5、对因玩忽职守或弄虚作假，隐瞒不报，谎报造成事件扩大甚至人员死亡，要依法追究当事人的责任。

 三、事件的处理

    （一）事件处理准备工作：

       1、公共卫生突发事件应急处理领导小组必须在接到报告后半小时内组织人员赶赴现场对事件进行基本处理。

    （二）事件处理应急控制基本措施：

     1、传染病、地方病、寄生虫病、不明原因疾病流行事件基本控制措施：

    （1）严格实行病人隔离治疗措施和传染病管理措施，防止疫情失控扩散。

    （2）严格按照规定的时限和方式向上级报告措施。

    （3）按照规定对疫点、疫区采取管理和控制措施。

    （4）实施强制的消毒、杀虫、灭鼠等措施。

    （5）对受到污染的食品、水源、场所等采取必要的控制措施，切断疫情传播的途径。

     2、食品、饮水、空气、物品、场所污染及中毒事件接报告后基本控制措施：

    （1）迅速查明事件原因，并按规定报告有关部门。

（2）对可疑的污染或中毒食品、饮水及有关工具、设备和场所以及可能受污染的区域采取控制措施。

第八节   其他情况应急措施

一、水浸应急预案

客户服务中心或安防监控中心接到停水信息，立即通知当值秩序维护员、维修技工到现场查看，及时找到水源关闭水阀，如果是管路异常爆裂或是非正常情况下的水溢出，应及时找到离异常部位最近的前端阀门，预防水流入业主家内、电梯井内，必要时将电梯升到楼上，同时通知技工班长。视情况通知工程主管和项目经理。

1．分析原因

1) 阀门异常打开，由于人为失误操作（非工程维修组人员），马上关闭阀门即可，同时告知操作者：此阀门的利害关系。

2) 水管爆裂，检查该水水源是共公水管部分还是客户室内，如是公共水管，马上关闭前端阀门，并组织工程维修组人员进行抢修。

3) 客户室内水管理爆裂（一般是在晚上水压高或是白天没人的情况下），如果室内有人，可关闭该客户室内总阀，将水控制，再进行维修。如果客户家没人，要一方面找到能及时联系到客户的电话并通知或是其他联系方式，以最快的速度让客户把门打开，另一方面，找到控制该区域的前端总阀，先进行预防性控制。查询原因。

2．事后处理

无法即时恢复供水，张贴通知，说明停水原因，并通知客户服务中心，以便于答复客户询问，对于客户室内跑水造成的其他客户家的损失等，应和跑水的客户一同去做好安抚工作。公共区域的也要由项目部相关人员做好解释工作。

3．注意事项

1) 突发水浸时要注意维护公共设备的安全：①及时将电梯升至不受水浸的安全楼层；②防止配电室及其他电器设备受浸。首先应堵塞或切断水源，如水势仍无法控制，则要在安全情况下将电力总开关关闭或关闭水浸地点前的一个电力开关。

2) 做好日常防水措施，地处低洼易受水浸的大厦，要在地下各出人口处加筑防水堤基，或加设防水闸。多储备沙包及防水器材如抽水泵、扫水工具等以备急需。

二、业主意外受伤和急病应急预案

1、当发现客户有意外受伤和急病出现时，首先拨打120求救。

2、立即通知当班秩序维护班长前往出事地点确认提供协助，同时将情况通知客户服务中心主管和项目经理。同时与业主家属取得联系，尽快找到协助人员。

3、查看客户伤情或病情，若情况严重应采用必要的急救措施，最大限度防止伤情或病情扩散。

4、如果客户还有语言或表达能力，应询问其伤情、病情，询问其家中或身上是否有应急药物，以便稳定伤情或病情。

5、120急救车到达时，秩序维护员应积极配合医护人员，尽快送往医院救治，若客户身旁无家属，应征求领导意见后与急救车一起到医院代其家属进行看护，等待其家属来临时方可离开。

6、平时注意收集小区内有无急诊病人的信息及应急处理方法，特别是曾经叫过救护车的。

三、 施工噪音控制等与业主生活密切相关事项的应对预案

为了构建“安全、宁静、文明”的居住小区，明确物业管理服务人员的职责，引导全体居民自觉遵守和维护小区的公共秩序，创造良好的社区环境，我们将加强对以下与业主生活密切相关事项的管理：

1．加强对宠物的管理，我们将严格根据成都市关于养犬的相关规定进行宣传，住户养狗需办理许可证，并于每年4月和8月二次定期免费注射狂犬疫苗。在小区内遛狗时必须用绳牵引，不得进入办公和居民公共活动场所。不得惊扰居民（尤其是老人、孩子）。遛狗人有义务随时清理狗的排泄物，及时制止狗群的叫闹声，物业管理服务人员对不遵守规定的行为有责任告诫制止和配合其他业主和业主委员会要求其立即改正。

2．加强对施工噪音的控制，我们将加强对室内装修的管理，小区内禁止超时、违规装修。对于超时和违规装修，影响他人正常生活的，巡逻秩序维护员有权制止和暂扣装修工具，并根据房屋装修规定进行处罚。小区内禁止喧哗，在居民休息时间（12：00—14：00，及22：00—8：00），禁止在小区内大声说话聊天和进行发出声响的文体活动（特殊情况：如和小区业主的联谊活动除外，但应提前在小区内予以公示，时间尽量控制）。值班秩序维护员有责任对公共场所逗留和聊天的人员进行制止和清场。对夜间打麻将扰民，经多次提醒无效的，项目部将通过与业主委员会一起劝阻或通过公安执法部门清查，对多人居住的租户，在小区内大声喧哗严重影响公共秩序的，项目部将要求该房业主终止对其出租。

3．加强对外来人员的物品搬出的控制，值班秩序维护员对进入小区的陌生人﹑外来人员进行盘查，并要求其出示有效证件进行登记或说明。搬出小区的大件物品必须到客户中心办理搬出手续。在小区出口出示“放行条”后方可搬出。否则不予放行。

附件六:上调物业服务费后世纪朝阳架构图及人员编织

注：如有大的人事变动应告知业委会。